Airbnb trattiene in media il 3% da te e fino al 16,5% dall'ospite; Booking arriva al 15-18% su ogni prenotazione. Un sito tuo, con prenotazione diretta, intercetta chi ti cerca già per nome o per zona — senza cedere un euro di commissione.
Chi gestisce affitti brevi spesso pensa che Airbnb e Booking bastino: in realtà i portali restano fondamentali per farsi scoprire da chi non ti conosce, ma ogni prenotazione che passano ha un costo fisso che si ripete identico per anni. Uno studio di Cornell University sul cosiddetto "effetto billboard" ha mostrato che il 52% degli ospiti che trovano un alloggio su una OTA cerca poi il sito diretto della struttura prima di prenotare — e chi ha un sito pronto a intercettare quella ricerca guadagna quella prenotazione senza commissione.
In sintesi: il sito non sostituisce Airbnb e Booking, lavora in parallelo. Mantieni la visibilità dei portali per farti scoprire, e usi il tuo sito per trattenere l'intero incasso su chi ti ha già trovato o ti cerca direttamente su Google.
| Portale | Commissione host | Commissione ospite |
|---|---|---|
| Airbnb | circa 3% | 14,1% – 16,5% del subtotale |
| Booking.com | 15% – 18% sulla prenotazione | generalmente nessuna commissione visibile all'ospite |
Su 100 prenotazioni annue da 150€ a notte, tra le due piattaforme si cedono facilmente tra 1.800€ e 3.000€ l'anno solo in commissioni — soldi che restano interamente tuoi su ogni prenotazione diretta dal sito.
Dal 2024 la normativa italiana sugli affitti brevi si è fatta più stringente, e molte guide generiche sull'argomento non la trattano con la precisione necessaria per chi opera davvero in Italia.
Un sito ben fatto riporta il CIN in ogni pagina annuncio, non lo nasconde: comunica serietà e mette al riparo da contestazioni, oltre a essere richiesto per legge.
Collegato, anche solo tramite un calendario condiviso, alle disponibilità reali su Airbnb e Booking: nulla scoraggia di più di scrivere per un appartamento già prenotato.
Non solo il soggiorno: cucina, camere, bagno, eventuale terrazzo o vista — le stesse foto usate su Airbnb ma senza il logo del portale sopra.
Codice identificativo, riferimenti della struttura e informazioni di legge, richiesti dalla normativa e rassicuranti per l'ospite.
Un modulo o un contatto WhatsApp diretto, con un piccolo incentivo (colazione, sconto, check-in flessibile) che le OTA non possono replicare.
Spiaggia, centro storico, parcheggi, distanze — il contenuto che intercetta ricerche come "casa vacanza [zona]" e aiuta chi deve ancora scegliere dove alloggiare.
Le recensioni aumentano sensibilmente il tasso di conversione di chi sta ancora decidendo: mostrarle anche sul sito, non solo su Airbnb, costruisce fiducia in chi arriva da Google.
Chi digita "casa vacanza [tua città]" o "appartamento affitto breve [zona] con vista mare" spesso non ti conosce ancora: sta confrontando diverse opzioni per la stessa area. Una pagina dedicata al territorio — distanza dalla spiaggia, dal centro storico, dai parcheggi, eventuali attrazioni vicine — è quello che permette al sito di comparire per queste ricerche, oltre a quelle per il nome specifico dell'appartamento.
Anche la scheda Google Business Profile, se l'attività è configurabile come struttura ricettiva, aiuta a comparire nelle mappe locali insieme al sito, rafforzando la stessa identità su più canali.
Ogni progetto nasce da un briefing reale sulla tua situazione: quanti immobili gestisci, su quali portali sei già presente, quali obblighi normativi ti riguardano.
Costruiamo il sito già impostato per riportare correttamente i dati obbligatori, invece di scoprirlo dopo il lancio.
Contenuti pensati fin dal lancio per farti trovare da chi cerca la tua zona, non solo da chi cerca già il tuo nome.
Dal brief al sito online con un percorso chiaro, senza sorprese sui tempi.
Gli stessi pacchetti che usiamo per ogni cliente Universe, senza sovrapprezzi "di settore": il prezzo che vedi è quello che paghi.
Prezzo di listino 1.170€, promo attiva fino al 15 settembre. Sito fino a 5 pagine, design su misura, consegna in 7 giorni. SEO locale e GEO disponibili come opzione a +499€.
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Sì, il CIN è obbligatorio in tutta Italia per ogni unità immobiliare destinata ad affitto breve e va esposto in ogni annuncio online, sito compreso, e all'esterno dell'immobile. Lo richiedi tramite il portale regionale o nazionale competente prima di iniziare a pubblicizzare l'appartamento.
Fino a un massimo di due immobili nello stesso periodo d'imposta puoi gestire gli affitti brevi come attività di locazione privata, con cedolare secca al 21% sul primo immobile (26% dal secondo). Dal terzo immobile in gestione scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con obbligo di Partita IVA, SCIA e i relativi adempimenti.
Sì: il sito non sostituisce i portali ma lavora in parallelo, intercettando chi ti cerca già per nome dopo averti trovato su una OTA, o chi cerca direttamente la tua zona su Google. Su ogni prenotazione diretta non paghi le commissioni che Airbnb e Booking trattengono su ogni prenotazione arrivata dal loro portale.
Oltre alla trasmissione dati alla Questura tramite AlloggiatiWeb entro 24 ore dal check-in, è utile indicare chiaramente sul sito le norme di comportamento del condominio, gli orari di check-in/check-out e le modalità di riscossione della tassa di soggiorno comunale, per evitare contestazioni all'arrivo.
Analisi gratuita del tuo appartamento attuale su Airbnb/Booking e della tua posizione su Google. Nessun impegno.
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